Ada pelbagai sebab kenapa seseorang memilih untuk menjual rumah: untuk pelaburan, tak mampu menanggung pembiayaan bulanan, atau ingin “upgrade/downgrade” rumah.
Apa pun alasannya, jika anda ingin menjual rumah, ada beberapa kos yang anda perlu tahu dan pertimbangkan dulu.
Sejujurnya, anda tak akan dapat 100% dari harga jualan rumah, sebabnya anda kena berkorban sikit untuk bayaran wajib supaya boleh dapat pulangan yang lebih besar.
Untuk memudahkan pemikiran anda, kami bahagikan kos-kos tersebut kepada dua kategori yang perlu pemilik rumah ambil tahu untuk penjualan – kos yuran, dan juga kos cukai.
Oh ya, oleh kerana sekarang kita sedang menghadapi situasi yang sangat tak menentu disebabkan COVID-19 dan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP), anda perlu berhati-hati dalam membuat keputusan untuk menjual rumah anda.
Okay, tanpa melengahkan masa lagi, jom kita lihat setiap kos yang ada dengan lebih dekat.
Kita Tengok Dulu Kos Yuran Yang Perlu Ditanggung Penjual
1) Yuran bayaran ejen hartanah
Kalau anda nak gunakan perkhidmatan ejen hartanah untuk membantu anda menjual rumah, mestilah kena bayar yuran ejen tu kan!
Servis ejen ni dah termasuk menetapkan harga dan mengiklankan rumah, proses melawat dan menempah rumah anda, serta berunding dengan pembeli yang berminat bagi pihak penjual. Senang cerita, anda tunggu kat rumah, dapat pembeli saja.
Okay, disebabkan banyak juga kerja ejen ni, berapa pula komisyen yang dikenakan? Selalunya, 2-3% dari harga jualan hartanah, tapi tak lebih 3%.
Contohnya, kalau rumah tu dijual dengan harga RM500,000, komisyen paling maksimum yang ejen tu boleh dapat ialah RM15,000.
Kadang-kadang, ada juga ejen yang akan caj ekstra untuk bahan pemasaran dan pengangkutan, tapi jangan risau, sebab diorang patutnya kena beritahu anda awal-awal.
AGENT FINDER
Connect with pros who can help meet your needs.
Katakan anda rasa macam tak nak gunakan ejen sebab boleh jimat banyak dari segi komisyen dan yuran yang kena bayar tu, masih ada satu benda yang anda perlu bayar masa nak dapatkan harga rumah.
Kalau tak tahu harga untuk ditetapkan, macam mana nak jual rumah kan? Untuk pastikan yang anda dapat penilaian harga jualan rumah yang tepat, pastikan anda dapatkan servis pentaksir bertauliah untuk menilai rumah anda.
Kadar yuran yang dikenakan untuk servis ni bergantung pada harga rumah, seperti yang tertulis di bawah:
| Harga rumah | Kadar |
| Sehingga RM100,000 yang pertama | 0.25% |
| Untuk baki seterusnya sehingga RM2 juta | 0.2% |
| Untuk baki seterusnya sehingga RM7 juta | 0.167% |
| Untuk baki seterusnya sehingga RM15 juta | 0.125% |
| Untuk baki seterusnya sehingga RM50 juta | 0.1% |
| Untuk baki seterusnya sehingga RM200 juta | 0.067% |
| Untuk baki seterusnya sehingga RM500 juta | 0.05% |
| Untuk baki seterusnya lebih dari RM500 juta | 0.04% |
Jadi, kalau harga rumah tu dinilai pada RM900,000, anda kena bayar:
= (0.25% x RM100,000) + (0.2% x RM800,000)
= RM250 + RM1,600
= RM1,850 (jumlah yuran penilaian)
Selain dari mendapatkan penilaian mereka yang pakar, anda juga boleh menganggar harga jualan rumah dengan membandingkan harga-harga rumah yang serupa dengan anda dalam kawasan yang sama.
Tengok senarai lengkap PropertyGuru untuk menyemak berapa anggaran harga rumah anda!
Bila dah tahu harga rumah, tibalah masa untuk war-warkan yang rumah anda telah sedia untuk dijual.
Cara paling berkesan adalah dengan mengiklankan rumah tu di laman media sosial, atau minta keluarga dan kawan-kawan anda untuk sebarkan tentang jualan tersebut pada kenalan mereka.
2) Proses menjual rumah melalui ejen hartanah
Pertama sekali, untuk mengelakkan penipuan, anda perlu menyemak jika ejen hartanah anda merupakan ejen yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah Dan Pengurus Harta (LPPEH).
| Turutan Langkah | Penjelasan |
| 1 | Ejen akan membuat kajian pasaran untuk menyemak harga pasaran rumah dan pesaing. Butiran yang diperlukan adalah:Alamat rumah tersebutHarga jualan yang dikehendakiKeluasan tanah dan rumahJenis rumahButiran ubah suai rumah (jika ada) |
| 2 | Ejen akan melawat rumah yang ingin dijual, bertujuan untuk:Memeriksa lokasi dan keadaan rumahMengambil foto rumah dan butiran lain yang berkenaanMenyemak dokumen berkaitan rumah, memastikan semuanya lengkap untuk jualanMenerangkan proses jualan rumah kepada penjualMendapatkan lantikan rasmi daripada penjual sebagai ejen yang bertanggungjawab menjual rumah tersebut |
| 3 | Ejen akan bermula memasarkan rumah dengan:melakukan penapisan pembeli untuk pastikan bahawa hanya pembeli yang serius dan cukup kelayakan boleh membeli. |
| 4 | Jika terdapat pembeli:Ejen akan memulakan proses rundingan samada dari segi harga atau terma belian.Apabila dah capai persefahaman, pembeli dan penjual akan menandatangani Surat Tawaran, dan pembeli akan membayar wang pendahuluan atau cengkeram. |
| 5 | Selepas dapat pembeli:Ejen akan semak profil pembeli dan hantar ke bank yang sesuai untuk permohonan pinjaman.Setelah pinjaman diluluskan, ejen akan menghubungkan pembeli dan penjual dengan peguam hartanah, dan Perjanjian Jual Beli akan ditandatangani.Apabila perjanjian tersebut telah disetem, ejen akan mengeluarkan wang cengkeram pembeli dari akaun klien untuk dituntut sebagai komisyen. |
| 6 | Tugas ejen akan selesai apabila perjanjian jual beli ditandatangani.Untuk proses pindah milik pula, ia akan diuruskan oleh peguam, tetapi jika pembeli/penjual masih belum menerima perkembangan dari peguam, mereka boleh minta bantuan daripada ejen. |
3) Yuran guaman untuk jual rumah
Yuran ni anda hanya perlu bayar bila dah berjaya dapatkan pembeli, sebabnya anda perlukan peguam untuk menyediakan Surat Tawaran serta Surat Perjanjian Jual Beli (SPA).
Peguam yang anda bayar ni kerjanya bukan saja buat dokumen, tapi dia jugalah yang akan kendalikan semua hal undang-undang yang berkaitan dengan penjualan rumah tu.
Peguam boleh dilantik oleh pembeli atau penjual, tetapi kalau ingin jimat kos guaman, dua-dua pihak boleh berkongsi peguam yang sama.
Sekiranya pinjaman kewangan dari bank diperlukan untuk membeli hartanah tersebut, bank akan melantik peguam sendiri (peguam panel bank).
Yuran guaman ni pun bergantung pada harga rumah, di mana lagi tinggi harga rumah, lagi tinggilah jumlah bayarannya, seperti di bawah ni:
| Harga rumah | Kadar |
| Untuk RM500,000 pertama | 1% |
| Untuk RM500,000 seterusnya | 0.8% |
| Untuk RM2,000,000 seterusnya | 0.7% |
| Untuk RM2,000,000 seterusnya | 0.6% |
| Untuk RM2,500,000 seterusnya | 0.5% |
Jadi, kalau harga jualan rumah anda adalah RM2,000,000, anda perlu membayar sebanyak RM16,000 untuk yuran guaman:
- 1% dari RM500,000 yang pertama = RM5,000
- 0.8% dari RM500,000 yang seterusnya = RM4,000
- 0.7% dari RM1,000,000 yang selebihnya = RM7,000
4) Kos pembaikan dan ubahsuai rumah
Rumah, bila dah cantik dan menarik, mesti ramai yang berminat nak tengok, kan! Sebab tulah tak boleh nak kedekut dalam membaik pulih dan mengubahsuai rumah yang nak dijual.
Memang ramai akan keluarkan duit untuk cantikkan rumah sebelum dijual supaya diorang boleh minta harga yang lebih tinggi.
Kos pembaikan dan ubahsuai rumah tu pun sebenarnya boleh dimasukkan dalam harga bila nak dijual.
Jadi, tak salah lah belanja lebih sikit supaya rumah bukan saja cantik, tapi harapnya dapat dijual pada harga yang tinggi dengan lebih cepat!
Tak semestinya kena buat kerja ubahsuai yang besar-besar, dapat cat baru pun dah cukup untuk serikan balik rumah.
Kalau ada duit lebih, bolehlah dapatkan servis profesional untuk mengubahsuai dan membersihkan rumah anda.
Selain tu, kenalah juga pastikan yang anda baiki apa saja kerosakan yang ada seperti jubin yang retak, dinding yang merekah, ataupun paip yang bocor.
Sekarang, Kita Lihat Pula Kos Cukai Yang Berkaitan Dengan Penjualan Rumah
1a) Cukai Keuntungan Harta Tanah/Real Property Gain Tax (CHKT/RPGT)
CHKT atau RPGT ni adalah cukai yang dikenakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) bila dah berjaya menjual rumah.
Dalam lain kata, ni ialah cukai yang anda perlu bayar pada kerajaan atas keuntungan yang anda dapat, hasil dari jualan hartanah.
Memandangkan sekarang ni semua orang tengah bergelut dengan kesan wabak COVID-19, CHKT ni dikecualikan sementara tau.
Tapi, ada syaratnya. Sepanjang tempoh 1 Jun 2020 hingga 31 Disember 2021, pelupusan hartanah dikecualikan CHKT tetapi terhad untuk 3 unit kediaman per individu.
Bagi penjual, hartanah yang nak dilupuskan tu perlulah diperolehi sebelum 1 Jun 2020 bagi mendapatkan pengecualian CHKT dan urusan perjanjian jual beli perlu disempurnakan pada atau selepas 1 Jun 2020 tetapi tak lewat daripada 31 Disember 2021.
Memandangkan tak semua dapat pengecualian, jom tengok cara pengiraan CHKT ni yang bergantung kepada tempoh anda memiliki rumah tersebut.
Sama ada anda menjual sebagai warganegara, penduduk tetap, warga asing atau syarikat, semuanya mempunyai kadar yang tersendiri.
Kadar CHKT terkini pada 2021 adalah seperti berikut:
Tempoh Pelupusan Selepas Tarikh Beli Aset
Warganegara/ Penduduk Tetap
Pemaustatin/ Bukan Warganegara
Syarikat
1-3 tahun
30%
30%
30%
Tahun ke-4
20%
30%
20%
Tahun ke-5
15%
30%
15%
Tahun ke 6 dan ke atas
5%
10%
10%
Tapi, kalau anda lupuskan hartanah sebelum 1 Januari 2018, kadar CHKT perlu dirujuk kepada Garis Panduan CHKT ni.
Sangatlah penting untuk anda tahu berapa lama anda dah memiliki rumah yang nak dijual, kerana perbezaan kadar boleh jadi sangat ketara.
Sebagai contoh, jika anda menjual rumah selepas 6 tahun 1 hari, anda hanya perlu membayar sebanyak 5% sebagai warganegara.
Tetapi, kalau anda menjual rumah selepas 5 tahun 364 hari, anda perlu membayar sebanyak 15%! Tapi kalau anda tak dapat untung (ataupun rugi selepas menjual rumah), anda akan mendapat pelepasan cukai.
Apakah akibatnya jika menjual rumah sebelum 5 tahun?
- Penalti dari bank kerana keluar dari tempoh berkunci yang ditetapkan.
- Kadar cukai jual rumah CHKT yang tinggi, sebanyak 30%-15% untuk tahun pertama hingga ke-lima, tetapi hanya 5% untuk tahun ke-enam.
- Pinjaman bank tidak akan berkurang.
- Sukar untuk menjual rumah dengan harga yang tinggi kerana persaingan hartanah yang sengit.
Bagi rumah kos rendah di Selangor, anda tidak dibenarkan menjual rumah atau membuat pindah milik sebelum cukup 5 tahun.
1b) Pengecualian yang dibenarkan ketika memfailkan CHKT
- Pengecualian sekali seumur hidup atas sebarang keuntungan yang diperolehi dari pelupusan kediaman persendirian bagi Warganegara dan Penduduk Tetap Malaysia.
Tips PropertyGuru
Kediaman persendirian adalah bangunan, atau bahagian bangunan yang dimiliki oleh individu, atau diduduki sebagai tempat kediaman.
- Pengecualian atas RM10,000 yang pertama atau 10% dari keuntungan yang diperolehi, yang mana lebih tinggi.
- Bila hartanah dipindahkan sebagai hadiah antara ahli keluarga terdekat.
Tips PropertyGuru
Ahli keluarga terdekat adalah suami/isteri, ibu bapa, anak-anak, cucu, dan datuk/nenek.
1c) Penjimatan jika pemfailan dilakukan sendiri
Sebagai penjual rumah, anda akan dapat menjimatkan beberapa ratus Ringgit jika tak menggunakan sebarang ejen atau peguam untuk memfail CHKT anda.
Anda boleh kemukakan borang yang diperlukan (paling penting, CKHT 1A) kepada LHDN dengan sendiri. Panduan dan borang yang diperlukan semuanya boleh diperolehi dari laman web rasmi LHDN.
1d) Cara pengiraan CHKT
Untuk mengira CHKT anda, pertama sekali anda perlu mengetahui keuntungan yang boleh dikenakan cukai tersebut.
Anda perlu dapatkan perbezaan antara harga pembelian hartanah dan harga jualannya, dan darabkan dengan kadar yang sesuai. Sebagai contoh:
Anda, sebagai warganegara Malaysia, membeli hartanah dengan harga RM500,000 3 tahun yang lalu, dan anda menjualnya dengan harga RM800,000.
Keuntungan anda adalah RM300,000 (RM800,000 – RM500,000).
Oleh kerana anda adalah warganegara Malaysia, dan anda menjual hartanah itu pada tahun ke-3, kadar CHKT anda adalah 30%.
CHKT yang perlu anda bayar ialah: RM300,000 x 30% = RM90,000.
2) Cukai Pendapatan
Penjualan rumah anda mungkin dikenakan Cukai Pendapatan kerana LHDN aktif meneliti transaksi hartanah untuk menentukan sama ada penjualan tersebut (berdasarkan keadaan setiap penjualan) tertakluk kepada CHKT atau Cukai Pendapatan.
Jadi, anda jangan terkejut kalau tiba-tiba LHDN datang mencari anda kerana mereka percaya yang penjualan rumah anda tertakluk kepada Cukai Pendapatan.
Masa tu, anda bukan saja dikenakan kadar Cukai Pendapatan sebanyak 28% atas harga jualan rumah, tapi akan kena penalti juga!
Cara paling berkesan untuk mengurangkan pendedahan, dan tak menarik perhatian LHDN kepada penjualan hartanah anda, adalah dengan memahami konsep “the badges of trade tests”.
Ia telah direka khas oleh mahkamah untuk digunakan oleh LHDN dalam menentukan sama ada penjual sebenarnya ‘berdagang’ (Cukai Pendapatan), ataupun ‘melabur’ (CHKT) dalam hartanah.
“The badges of trade tests” mempunyai faktor seperti berikut:
- Penggunaan hartanah – Sama ada disewa sebagai pelaburan, atau hanya disimpan sebagai perdagangan.
- Sumber Pembiayaan – Rumah selalunya dibiayai oleh pinjaman jangka panjang untuk pelaburan, tetapi rumah yang dianggap spekulatif biasanya dibiayai menggunakan dana jangka pendek seperti overdraf bank.
- Kekerapan Transaksi – Jika urus niaga hartanah kerap berulang dan sangat sistematik, ianya mungkin menunjukkan perdagangan hartanah.
- Perubahan Pada Hartanah – Penambahbaikan atau pengubahsuaian yang dilakukan pada hartanah sebelum dijual supaya lebih mudah dipasarkan mungkin menarik Cukai Pendapatan.
Cara Letak Harga Rumah Untuk Dijual
Proses ni rumit sikit sebab anda mungkin tak sabar-sabar nak jual rumah, tapi tak mahu rugi juga, kan? Terutamanya jika dah melabur beribu-ribu ringgit untuk mengubah suai rumah sampai cantik!
Sebelum anda menetapkan harga jualan untuk rumah, anda perlu mengambil kira semua faktor ni:
1) Semak harga pasaran
Menyemak harga pasaran boleh membantu anda menetapkan harga jualan yang bersesuaian dan tidak terlalu murah atau mahal!
Anda kena ingat bahawa pembeli perlu memberi sekurang-kurangnya 10% bayaran pendahuluan harga rumah terlebih dahulu.
Kalau rumah tu berharga RM100,000, depositnya akan bernilai RM10,000, tapi bayangkan jika harga jualan tu RM150,000 dan pembeli perlu memberi deposit sebanyak RM60,000 serta-merta. Sukar dicapai, kan?
Harga bayaran pendahuluan tersebut belum lagi ambil kira kos-kos yang kita baru jelaskan (yuran guaman, ejen hartanah, stamping).
Jadi, jangan lupa semak harga pasaran sebelum menetapkan harga. Anda boleh minta bantuan dari pelantik profesional, ejen hartanah, jurubank, atau buat kajian sendiri menggunakan laman web kami yang dah dalam Bahasa Malaysia ni!
2) Kaji harga pesaing dan permintaan
Dalam konteks pesaing ni, kami maksudkan penjual lain yang menjual hartanah yang lebih hampir sama dengan anda, biasanya jiran di taman yang sama.
Mengetahui harga jualan pesaing boleh membantu anda mengenalpasti harga yang sesuai jika anda ingin menjual rumah anda.
Tetapi, bukan semua rumah bernilai harga yang sama, jadi jangan ikut je letak harga yang sama dengan jiran.
Anda kena ambil kira faktor seperti pengubahsuaian, tempoh didiami, keadaan rumah, dan faktor lain yang boleh mempengaruhi harga jualan.
Harga pasaran dan harga pesaing mungkin tak terlalu banyak beza, tapi anda boleh menetapkan harga jualan dengan mengambil harga yang paling rendah antara kedua-dua tu.
Anda boleh juga bertanyakan ejen hartanah tentang harga transaksi semasa di kawasan anda untuk mengukur kadar permintaan.
3) Jangan abaikan aspek negatif
Penjual memang tidak boleh lari dari ni. Kalau rumah tersebut mengandungi beberapa aspek negatif yang boleh dan akan mempengaruhi harga jualan, lebih baik jujur.
Aspek berkenaan adalah:
- Lokasi rumah berdekatan loji kumbahan, stesen TNB, kabel berkuasa tinggi, longkang, parit, atau depan jalan raya besar.
- Kerosakan rumah seperti retak, bocor, dan suis yang tidak berfungsi. Pastikan anda membaikinya sebelum menjual!
- Kawasan yang kurang selamat, contohnya, kawasan yang sering berlaku tanah runtuh, banjir, atau mempunyai kadar jenayah yang tinggi.
- Unit di tahap paling atas dalam bangunan yang tiada lif.
4) Jangan ikut emosi!
Banyak terjadi, rumah yang ingin dijual ada nilai sentimental bagi pemilik kerana dah lama tinggal di situ.
Memang sukar untuk ucap selamat tinggal, tetapi kalau anda memang betul nak jual, kenalah tabah hati dan elakkan perasaan dan emosi mempengaruhi harga jualan rumah.
5) Naikkan harga sedikit untuk rundingan
Tip terakhir ni bolehlah dikira sebagai langkah akhir yang perlu dilakukan sebelum menetapkan harga jualan, iaitu letakkan harga tinggi sikit untuk tujuan perundingan.
Sama macam apabila mulakan kerjaya baru dan ingin meminta gaji yang lebih tinggi, anda perlulah sediakan margin sedikit sekiranya rundingan harga berlaku.
Misalnya, kalau anda ingin jual rumah pada harga RM500,000, harga jualan pada iklan boleh ditetapkan harga RM520,000-RM550,000.
Anda boleh juga tetapkan harga floor-rate bagi diri sendiri, iaitu harga yang paling rendah atau minima yang boleh diterima.
Tempoh Dapatkan Duit Jual Rumah
Tempoh ni bergantung kepada beberapa faktor seperti tempoh mendapat pembeli, proses mendapatkan pinjaman dan menandatangani Surat Jual Beli, dan juga proses pindah milik.
Jenis Hartanah
Tempoh Proses
Tempoh Proses Hingga Dapat Duit
Rumah Freehold Dengan Geran Individu/Strata
Dapatkan pembeli: 3 bulan (andaian).
Pinjaman dan Surat Jual Beli: 1 bulan.
Pindah milik: 4 bulan.
7 bulan.
Rumah Leasehold Dengan Geran Individu/Strata
Dapatkan pembeli: 3 bulan (andaian).
Pinjaman dan Surat Jual Beli: 1 bulan.
Pindah milik: 7 bulan.
10 bulan. Ini kerana peguam perlu mendapatkan kebenaran dari pihak berkuasa negeri sebelum membuat proses pindah milik.
Rumah Dengan Geran Induk
Dapatkan pembeli: 3 bulan (andaian).
Pinjaman dan Surat Jual Beli: 1 bulan.
Pindah milik: 5-6 bulan.
9-10 bulan. Ini kerana peguam perlu mendapatkan pengesahan dari pemaju sebelum boleh membuat proses pindah milik.
Sekiranya rumah yang dijual memerlukan Penyempurnaan Pindah Milik (Perfection of Transfer/POT), tempoh masa yang diperlukan untuk proses pindah milik akan ambil lama sikit juga.
Ini bergantung kepada samada proses pindah milik tu pindah milik terus (pemaju -> pembeli) atau pindah milik dua kali (pemaju -> penjual -> pembeli).
Proses tersebut juga boleh memakan masa jika permohonan pinjaman tidak diluluskan, dokumen salah, tidak penuh dilengkapi atau hilang, ataupun pemaju tak responsif atau jatuh muflis .
Sekarang anda tahu yang menjual rumah di Malaysia bukanlah hanya dengan menyenaraikannya, dan kemudian menunggu saja hasil dari penjualan rumah anda masuk ke dalam akaun bank!
Ada kos-kos yang perlu anda pertimbangkan dan bayar dahulu. Memandangkan anda dah tahu semua bayaran yang penting ni, bolehlah anda mula untuk menjual rumah!
Panduan Relevan
- Panduan Lengkap Untuk Menjual Rumah Di Malaysia
- Pinjaman Perumahan Tanpa Slip Gaji? Ini 7 Langkah Kena Buat!
- 24 Istilah Lazim Pinjaman Hartanah Yang Anda Perlu Tahu!
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.
